7. Wohnen: Öffentlich bauen und Mieten bezahlbar machen

Während einige Groß- und Mittelstädte wachsen, gilt für viele Regionen: Wir werden weniger, älter und ethnisch bunter. Der nordrhein-westfälische Wohnungsmarkt ist sehr divers, wir brauchen für alle lokalen Märkte eine entschlossene solidarische Wohnungspolitik.

Die größte Gefahr für Bewohner*innen, für Mieter*innen in benachteiligen Lagen ebenso wie für kleine Hauseigentümer*innen, ist ein  „Stadtumbau Wild-West“, der aufgrund mangelhafter Wohnungspolitik hier zu Wohnungsknappheit und steigenden Mieten, dort zu einer planlosen Entleerung bestimmter Stadtgebiete und überall zu Abrissen erhaltenswerter Gebäudesubstanz führt, die für ihre Bewohner*innen und das städtische Gefüge wichtig ist.

Nicht nur in den Wachstumsmärkten brauchen Mieter*innen bezahlbare Wohnungen als Korrektiv zu aktuellen Mietsteigerungen. Mieter*innen müssen vor Luxusmodernisierungen und unverhältnismäßig teuren energetischen Modernisierungen geschützt werden. Hier setzen wir uns für Neubau, Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit und das konsequente Nutzen von Verordnungsmöglichkeiten ein.

Gleichzeitig muss Vermietern ein Riegel vorgeschoben werden, die ihre Häuser völlig herunterkommen lassen und unter anderem EU-Zuwanderer*innen ausnutzen. Die Wohnungsaufsicht muss weiter ausgebaut und Pflichtaufgabe für die Kommunen werden.

In beiden Fällen gilt, dass die Mieter*innenbeteiligung ausgebaut werden muss; Mieter*innen müssen kollektive Mieter*innenschutzrechte erhalten. Bewohner*innen müssen in Planungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die ihr Quartier/ihre Siedlung betreffen, beteiligt werden.

  • Was tun?

  • Bezahlbaren Wohnraum schaffen -> Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit

  • Stärkung der kommunalen Wohnungsaufsicht

  • Stadtumbaukonzepte fördern, die die Menschen beteiligen und die Gesamtbeteiligung berücksichtigen

  • Gemeinnützigkeit für Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften wieder einführen

Keine privaten Profite mit der Miete

Mit der Privatisierung von tausenden Wohnungen der Landesentwicklungsgesellschaft LEG bis 2010 hat die Landesregierung einen grundlegenden Lebensbereich zum Spekulationsobjekt gemacht.

Viele Mieter*innen müssen immer mehr für ihre Wohnung zahlen. In Städten wie Köln, Düsseldorf, Bonn oder Münster sind die Mieten in wenigen Jahren um satte 30 Prozent gestiegen. Aber auch in ehemals entspannten Wohnungsmärkten wie dem Ruhrgebiet steigen die Mieten in den vergangenen Jahren wieder an. Die „Mietpreisbremse“ allein wird hieran nichts ändern – erst recht nicht in ihrer bisherigen unzureichenden Form. Eine echte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen müsste bundesweit und flächendeckend eingeführt werden und die Vermieter*innen verpflichten, beim Abschluss des Mietvertrags nachprüfbar die Miete des Vormieters oder der Vormieterin zu nennen, mögliche Modernisierungskosten detailliert anzugeben und zu viel verlangte Miete zurückzuzahlen. Überdies müssten Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, grundsätzlich als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld belegt werden. Schließlich sind die Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse bei Neubauten und Erstvermietung nach umfassender Modernisierung kritisch zu hinterfragen.

Die Mietpreisexplosion hat mehrere Ursachen: Die Bestandsmieten steigen, vor allem durch „Aufwertung“ mittels Modernisierung. Große Bestände von Wohnungen im Besitz der öffentlichen Hand wurden privatisiert und an Finanzinvestoren verkauft. Es werden zu wenige öffentlich geförderte Wohnungen gebaut, die Zahl der Wohnungen mit Sozialbindung sinkt.

Für Mieter*innen ist Wohnen eine Notwendigkeit, für die Eigentümer*innen und Banken eine Ware.

Krise des sozialen Wohnungsbaus

Jedes Jahr fallen mehr Wohnungen aus der Sozialbindung als neue dazu kommen. Von ehemals 844.000 Sozialwohnungen in NRW im Jahr 2002 waren Ende 2014 nur noch 489.000 sozial gebunden.

Weder freifinanzierter Wohnungsbau noch das Angebot einer öffentlichen Förderung privater Bauträger im Gegenzug für Mietpreis- und Belegungsbindung ist allein in der Lage, ausreichend bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Denn private finanzstarke Investor*innen können vor allem in Niedrigzinsphasen mit hochpreisigen Wohnungen oder Büros höhere Profite als mit sozialem Wohnungsbau erzielen.

Öffentliche Förderung ist jedoch sinnvoll, wenn sie von kommunalen oder landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und kleinen privaten Bauherr*innen mit sozialer Orientierung in Anspruch genommen wird. Denn selbst in Niedrigzinsphasen wirken Teildarlehen zu Nullzinsen, Tilgungsnachlässe sowie Mietbindungen mietpreisdämpfend bei sozial orientierten Unternehmen. Überdies verhilft die Belegungsbindung bedürftigeren Wohnungssuchenden zu einem privilegierten Zugang zu günstigem Wohnraum.

Mit ihrer Vernachlässigung der Förderung von kommunalen oder landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und kleinen privaten Bauherr*innen mit sozialer Orientierung ist die Landesregierung beim Bau von Sozialwohnungen deutlich unter den Möglichkeiten geblieben. Bereitgestellte Fördermittel wurden nicht einmal vollständig abgerufen. Eine Übertragung in das neue Haushaltsjahr ist nicht möglich.

Unter den bestehenden Bedingungen auf den Kapital- und Wohnungsmärkten ist es für renditeorientierte Investor*innen unattraktiv, Fördermittel in Anspruch zu nehmen, die mit sozialen Bindungen und Verwertungsbeschränkungen verbunden sind. In diese Bresche könnten öffentliche oder sozial orientierte Wohnungsanbieter*innen springen, die nicht von Renditezielen, sondern von dem politischen Interesse an der Versorgung der Menschen mit bezahlbarem und gutem Wohnraum getrieben sind. Wir fordern daher die Neugründung eines neuen landeseigenen Wohnungsunternehmens.

Die Anhebung der Mietobergrenzen im sozialen Wohnungsbau auf 6,25 Euro bzw. 7,15 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete hat außer höheren Mieten nichts bewirkt. Die Investor*innen können mit hochpreisigen Wohnungen oder Büros weit höhere Profite erzielen.

Die Landesregierung hat beim Bau von Sozialwohnungen völlig versagt. Bereitgestellte Fördermittel in Höhe von 1,1 Milliarden Euro reichen gemessen an dem Bedarf nicht aus.

Jetzt handeln – Wohnungsoffensive für Nordrhein-Westfalen

DIE LINKE will die Versorgung mit Wohnraum nicht dem Markt überlassen. Wohnen ist eine öffentliche Aufgabe. Es ist die Pflicht des Landes und der Kommunen, menschenwürdige und bezahlbare Wohnungen sicherzustellen. Wir setzen uns daher für eine Wohnungsoffensive, die sowohl den Neubau als auch den Bestand im Auge hat, ein. Kommunen und Land sollten jährlich 100.000 eigene Wohnungen mit unbefristeter Sozialbindung bauen. Diese Wohnungen müssen barrierefrei und altersgerecht sein. Um diese Wohnungsoffensive zu stemmen, brauchen wir eine neue landeseigene Wohnungsgesellschaft, die einem sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau verpflichtet ist. Die Kommunen brauchen eine ausreichende finanzielle Ausstattung, um vor Ort das Angebot an eigenem bezahlbarem Wohnraum ausbauen zu können. Genossenschaften und ähnliche Initiativen, die sich günstigem Wohnen statt Profiten verschrieben haben, müssen vom Land stärker gefördert werden. Wir setzen uns auch für eine Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit ein.

Wir wenden uns gegen jede Privatisierung von Wohnungen, bereits privatisierte Bestände sollen wenn möglich wieder in öffentliches Eigentum überführt werden. Die „Aufwertung“ und Luxussanierung ganzer Stadtteile muss gestoppt werden. Kommunen müssen befähigt werden, leerstehende Wohnungen, Büros oder Gewerbeimmobilien in günstigen Wohnraum umzuwandeln. Die schwarz-gelbe Landesregierung hat 2007 das nordrhein-westfälische Wohnungsbauvermögen in Höhe von 18,7 Mrd. Euro in die NRW-Bank verschoben. Dieses Vermögen muss komplett für die Förderung von bezahlbarem Wohnraum in NRW aktiviert werden.

Die Kommunen müssen mit eigenen Wohnungsbaugesellschaften jährlich 100.000 eigene Wohnungen mit unbefristeter Sozialbindung und garantierten Mieten bauen. Diese Wohnungen müssen barrierefrei und altersgerecht sein.

Der soziale Wohnungsbau war in den vergangenen Jahrzehnten fast immer Massenwohnungsbau im Rahmen von Großsiedlungen. Wir wollen einen anderen Weg gehen und architektonisch ansprechende Wohnungen für verschiedene Lebensentwürfe schaffen: Für Singles, für Familien jeglicher Art, für Wohngemeinschaften, für Ältere und Jüngere, in kleinen und großen Häusern, innerhalb und außerhalb der Innenstädte.

Unabhängig von den möglichen Mieten im sozialen Wohnungsbau sollte sich ein landeseigenes Wohnungsunternehmen an der tatsächlichen Kostenmiete orientieren. Ein Gewinn für das Land soll hier ausgeschlossen sein. Das Land NRW könnte auf diese Weise gute Wohnungen für 6 Euro Nettokaltmiete zur Verfügung stellen. Dafür müsste es zu Beginn umfassende Investitionen vornehmen, aber langfristig würde sich der öffentliche Wohnungsbau selbst tragen.

Die Kommunen brauchen eine ausreichende finanzielle Ausstattung, um vor Ort das Angebot an eigenem bezahlbarem Wohnraum ausbauen zu können. Genossenschaften und ähnliche Initiativen, die sich günstigem Wohnen vor Profiten verschrieben haben, müssen vom Land gefördert werden.

  • Was tun?

  • Förderung des Baus von 100.000 günstigen Wohnungen jährlich durch Land und Kommunen

  • Förderung des Erhalts und des Ausbaus der kommunalen Wohnungsbestände durch das Land

  • Einfachere Förderbestimmungen, damit Mittel nicht verfallen

  • Finanzausstattung der Kommunen dem Wohnungsbaubedarf anpassen

  • Einsatz für ein Bundes-Sofortprogramm von 5 Milliarden Euro für Wohnen in NRW

  • Unterstützung der Initiative der LINKEN Bundestagsfraktion für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit

Kein Ausverkauf des öffentlichen Grund und Bodens

In wachsenden Städten wie Köln, Düsseldorf oder Münster fehlen Flächen zum Wohnungsbau. Allerdings wären genug Flächen vorhanden, wenn es nicht einen übermächtigen Konkurrenten des Baus günstiger Wohnungen gäbe. Dabei handelt es sich weder um die Industrie noch um den Umweltschutz. Der größte Konkurrent der günstigen Wohnung ist der frei finanzierte Bau teurer Wohnungen.

Die gesamte Debatte der etablierten Akteur*innen läuft darauf hinaus, mehr Flächen für Investor*innen bereit zu stellen. Das Problem fehlender Wohnungen wird argumentativ verdreht, um den verstärkten Zugriff von Investor*innen auf Grundstücke zu legitimieren. Mit dem Ruf „Wir brauchen mehr Wohnungen“ wurden die Städte „entwickelt“, freie Flächen an private Immobilieninvestor*innen verkauft und zubetoniert. Private Immobilienbesitzer*innen eignen sich ein Sahnestück nach dem anderen an. Neue „Quartiere“ und Luxusprojekte wirken als Preistreiber in ganzen Städten. Die fetten Mieten breiten sich aus wie ein Schnupfen in der Kindertagesstätte.

Wer bezahlbaren Wohnraum für die Menschen mit unteren und mittleren Einkommen schaffen möchte, darf keine weiteren Landnahme-Projekte zur „Attraktivierung“ zulassen. In Städten, in denen Grundstücke Mangelware sind, ist es zentral, dass die Stadt sämtliche Flächen, derer sie habhaft werden kann, behält beziehungsweise erwirbt.

  • Was tun?

  • Die für den Wohnungsbau brauchbaren Grundstücke des Landes oder der Kommunen dürfen grundsätzlich nicht an private Investor*innen verkauft werden

  • Das gesellschaftliche Eigentum an Grund und Boden erhalten und ausweiten

  • Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit

Gentrifizierung stoppen – Milieus schützen

Das Mietrecht setzt der normalen Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis enge Grenzen. So darf die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Altmieter*innen mit niedrigen Mieten sind daher für Vermieter*innen ein Hindernis, den Profit zu steigern. Gerade in Quartieren mit steigenden Neuvermietungsmieten besteht daher bei vielen Vermieter*innen ein Interesse an einer Erhöhung der Miete beziehungsweise dem Austausch der Altmieter*innen durch zahlungskräftigere neue Mieter*innen.

Eine Möglichkeit sind Modernisierungsmaßnahmen, die zu drastischen Mieterhöhungen führen können. Auch hier bietet das Mietrecht Restriktionen, doch sind noch größere Mieterhöhungen möglich.

Die Vermieter*innen profitieren nach solchen Operationen zunächst unmittelbar durch eine höhere Miete. Aber es geht um mehr. Durch die Verteuerung von zuvor günstigem Wohnraum wird der Austausch der Mieter*innen bewirkt. Das ist kein bedauerlicher Nebeneffekt, sondern Zweck der Aufwertung.

Nahezu jeder Stadtteil, der eine Gentrifizierung erlebt, einen Austausch der Mieter*innen zugunsten finanziell besser gestellter Schichten, ist zuvor vernachlässigt worden. Die Eigentümer*innen haben nur wenig investiert, zum Teil über Jahrzehnte. Diese systematische „Desinvestition“ lohnt sich für die Vermieter*innen, denn sie haben nur geringe Kosten und kassieren trotzdem Miete. Sie lohnt sich außerdem, weil so der Boden für die Aufwertung bereitet wird: Durch „energetische Sanierung“, Neubau oder Aufwertung durch neue Badezimmer, zusätzliche Balkone und so weiter werden die Mieten erhöht. Viele der Bestandsmieter*innen können sich das nicht mehr leisten und werden an den Stadtrand verdrängt.

  • Was tun?

  • Landeskonzept, um Verdrängung (Gentrifizierung) zu stoppen

  • Umfassende Anwendung von Milieuschutzsatzungen in den Stadtteilen

  • Stopp der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

  • Verbot des Abrisses renovierungsfähiger Häuser

  • Verbot der Umwandlungen von Wohnungen in Pensionen oder Hostels

  • Keine Zwangsumzüge für Hartz-IV-Betroffene

Privatisierung stoppen – Wohnungen in öffentliches Eigentum

Investoren wie Vonovia, Deutsche Wohnen, Grand City Real Estate, TAG Immobilien, Vivavest und die ehemals landeseigene und 2008 privatisierte LEG besitzen in NRW zusammen fast 400.000 Wohnungen mit steigender Tendenz. Nicht selten waren diese vorher im Besitz von Land, Bund, Kommune, Post oder Bahn. Die Privatisierung öffentlichen Wohnraums muss gestoppt und rückgängig gemacht werden, damit Mieten bezahlbar bleiben.

  • Was tun?

  • Keine weiteren Privatisierungen von Wohnungen

  • Rücküberführung von bereits privatisierten Beständen in öffentliches Eigentum

  • Wohnungsunternehmen demokratisieren, Mieter*innen mehr beteiligen

  • Landesprogramm zur Unterstützung von Wohnungsgenossenschaften

Leerstand beenden – Spekulation verhindern

In vielen Städten in NRW stehen Bürogebäude und Wohnungen leer. Selbst in den wachsenden Städten wie Köln, Bonn, Düsseldorf, Münster und Aachen gibt es Leerstand, in ganz Deutschland werden aktuell zwei Millionen Wohnungen nicht genutzt.

Es könnte in allen Städten und Gemeinden unmittelbar der Bestand an leerstehenden Wohnungen, Hotels, Bürogebäuden, Fabriken und anderen Gewerberäumen festgestellt werden. Wohnungen, die wegen Spekulation, eines geplanten Abrisses oder aus ähnlichen Gründen leer stehen, müssen Wohnungssuchenden zur Verfügung gestellt werden.

  • Was tun?

  • Erlass eines Zweckentfremdungsgesetzes des Landes NRW

  • Erweiterung der Zweckentfremdungssatzung, Kommunen müssen Leerstand aktivieren und belegen dürfen

  • Beschlagnahmung von Leerstand, um daraus günstige Wohnungen zu machen

  • Legalisierung der Besetzung von Gebäuden, die zur Spekulation leer stehen

  • Bereitstellen von Landesmitteln, um auf kommunaler Ebene Beamt*innen zur Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbotes einzustellen

An der Seite der Mieter*innen

In vielen Städten in NRW wehren sich die Mieter*innen gegen steigende Mieten, Luxussanierung und Verdrängung. DIE LINKE steht an ihrer Seite und beteiligt sich an Aktionen.

In Köln haben 2014 hunderte Menschen mit friedlichen Sitzblockaden versucht, eine Zwangsräumung nach einer fingierten Eigenbedarfsklage zu verhindern. Vielerorts mehren sich die Proteste von Menschen gegen eine skrupellose Wohnungspolitik.

DIE LINKE unterstützt die Selbstorganisierung von Mieter*innen und Initiativen für eine gerechte Wohnungs- und Mietenpolitik. DIE LINKE setzt sich dafür ein, dass die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung in Eigentumswohnungen flächendeckend in ganz NRW auf 10 Jahre angehoben wird, und drängt darauf, dass die Landesregierung ihre im BGB benannte Ermächtigung zu einer solchen Bestimmung durch Rechtsverordnung nutzt.

  • Was tun?

  • Aufbau und Stärkung von Mieter*inneninitiativen und Bündnissen wie „Recht auf Stadt“

  • Förderung von Vereinen zum Schutz der Mieter*innen durch das Land NRW

  • Stärkung der Mieter*innenrechte über Bundesratsinitiative

  • Flächendeckende Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf 10 Jahre